マイホーム・新築の家を建てるまでに必要なステップと準備

新築を建てるには、様々な準備が必要です。土地の確保から、建て終わったあとの手続きまで、夢のマイホームを得るまでに必要なステップを解説します。

ステップ0 家を建てる前に考えておくべきこと

自分だけのこだわりの家を作って、家族と暮らしたいと誰もが一度は思い描くのではないでしょうか?マンションやアパート暮らしだと、隣近所に遠慮しないといけないし、部屋は狭くて庭もなく息苦しい、子供が増えて部屋が足りないなど、様々な理由から自分だけの家を持ちたいと思う方がいます。

一方で、家を建てるにはまず土地を購入する費用もしくは借りる費用、それから建物を建てる費用がかかってきます。多くの人にとって「人生で一番の買い物」になり得る「新築の家」には、それなりの予算が必要です。多くの場合それまでの貯蓄を全て使い果たす、もしくは今後数十年にわたるローンを組む必要があるでしょう。それから自分が気に入った土地が売りに出されている、もしくは借りれる状態になっているのかもポイントです。郊外であれば基本的に土地の価格は建物の半分程度となりますが、都市部など駅や繁華街に近ければ、土地の値段が建物と同じくらい高くなってしまうこともあります。

また、土地や建物には登記など行政的な手続きが必要になり。一つ一つの申請に費用がかかってしまいます。また災害の多い日本なので、大切なマイホームを守るため保険も入る必要があります。土地や建物を所有すれば、それだけ固定資産税などの税金も増えることになります。

このように新築の家を建てると一言で言っても、まずは金銭面でのハードルが高いものです。自分だけの家を持つということにこだわるなら、「新築一戸建て」ではなく「中古一戸建て」を購入するという手もあります。中古物件であれば新築でイチから建てるよりも、安く購入できることが多いです。購入後もし気に入らない部分があれば部分的にリフォームすることで新築と同じような感覚で利用することもできます。

それでも新築にこだわりたいという方には、分譲住宅や建売住宅を購入することもできます。建売住宅も分譲住宅も、土地と新築の建物をセットで販売しております。自分が考えて建てた家ではなく、建設会社や不動産会社が作った家になりますが、時間やコストを削減することができます。特に分譲住宅の場合は、一区画に十数件をまとめて建設して売るので、建設会社側としては一棟あたりのコストを下げることができます。その分、購入する側も建物の値段を安く抑えることができます。

どうしても注文住宅ではなければダメだ!という人でなければ、「中古一戸建て」や「建売住宅」、「分譲住宅」の購入をまずは検討してみましょう。それでも自分で考えた家が欲しいという方は、まずは資金面についてどれくらい用意できるか考えてみましょう。

注文住宅に必要な資金とは?

注文住宅には、土地の購入(もしくは借りる)費用・建物の建設費用意外にも様々な諸経費がかかります。全ての注文住宅のケースに当てはまるわけではないですが、想定される費用についてリストにまとめてみました。

注文住宅購入時に必要な主な費用
項目 費用
土地の購入費用 土地代金
  1. 手付金(代金の約5%〜10%)
  2. 土地代金(手付金を差し引いた残金)
購入諸経費(土地代金の約6%〜10%程度)
  1. 登記費用(不動産登記、抵当権設定登記に関する費用)
  2. 仲介手数料(仲介会社がいる場合)
  3. 税金の精算(売主がすでに支払った固定資産税や都市計画税の日割り計算)
家の建設費用 見積もり段階
  1. 地盤調査費用(必要な場合)
工事費用
  1. 工事契約金(工事費用の約10%)
  2. 着工金(工事費用の約30%)
  3. 中間金(工事費用の約30%)
  4. 建築費(契約金・着工金・中間金を差し引いた工事費用残金)
諸経費
  1. 印紙税(工事請負契約書に貼る、また土地とは別に住宅ローンを組む場合も必要)
  2. 建築確認申請費(建築会社が都道府県に申請)
  3. 地鎮祭費用(行う場合)
  4. 上棟式費用(行う場合)
  5. 登記費用(新築建物の表示登記、所有権保存登記、抵当権設定登記にかかる諸経費)
  6.  
ローン諸経費
  1. 印紙税
  2. 事務手数料
  3. 保証料
  4. 火災保険料
その他費用
  1. 引越し費用
  2. 不動産取得税(引き渡し後に都道府県より通知がくる)

このように、土地と建物の建設費用以外にも諸経費がかかります。また新築一戸建ての費用(土地と建物の建設費用)は、全国の平均価格で4000万円程度になります。内訳としては土地代が1000万円程度、建物の建設費用が3000万円程度になります。また平均的な家の大きさは床面積が125平方メートルとなっております。もちろん、大都市の中心に近ければ近いほど、土地代は上がりますし、逆に郊外や地方都市であるほど土地代は安くなります。また、大きな家が建てたいとなると、土地代も建物の代金もこの平均価格より高くなります。

どうやって注文住宅の資金を用意する?

新築一戸建ての平均価格が、土地と建物を合わせると4000万円程度になることがわかりました。もしすでにこれらの費用を賄うだけでの十分な貯蓄があれば全く問題はありませんが、現実的には家をもちたたいと思う人々の多くの方が必要な貯蓄を持っていません。以下の表は平成28年度の1世帯あたりの平均貯蓄額になります。子供が増えマイホームを検討しようかという30代の場合平均で400万円代の貯蓄となっています。ある程度の規模の新築物件の資金を全て貯蓄でカバーするのは、多くの人にとって困難であることがわかります。

世代別の平均貯蓄額
年代 平均貯蓄金額
29歳以下 154万8千円
30~39歳 404万1千円
40~49歳 652万7千円
50~59歳 1,051万2千円
60~69歳 1,339万4千円
70歳以上 1,263万5千円
※出典:平成28年度:国民生活基礎調査[各種世帯の所得等の状況](厚生労働省)

では、どうしたら注文住宅の資金を確保できるのでしょうか?足りない費用を、両親などから借りるということもできますが、一般的には住宅ローンを活用します。住宅ローンは銀行などの金融機関が販売する金融商材です。金融商材という名前ですが、簡単に言うと借金です。借りる時には現在の所得の情況など将来に渡って住宅ローンを返済できるかどうかの審査を受ける必要があります。住宅ローンを提供する金融機関や商材によってことなりますが、借りる額とそれに御応じた月々の返済額および金利が設定されています。

住宅本舗の住宅ローン一括仮審査申し込みサービスを利用すると、メガバンクや地方銀行の住宅ローンの比較・審査申し込みができます。土地や建物のおおよその予算が固まったら、現在の収入でどれくらいローンが借りれるのか確認してみると良いでしょう。

資金の目処がついたら、次のステップに進みましょう。

ステップ1土地を見つける

土地がなくては家は建てられません。さらにどんな土地でも良いかというと、「住宅を建てるのに適した土地」である必要があります。この「住宅を建てるのに適した土地」には、技術的な意味と行政的な意味の二つがあります。

技術的での住宅を建てるのに適した土地

技術的な意味での住宅を建てるのに適した土地とはどんな場所でしょうか?例えば土地が斜めになっている、崖の上にある土地、ぬかるんでいる土地などは一見すると一坪あたりの単価が安くて魅力的です。でも、毎年のように地震や豪雨が襲う災害大国日本、不安定な場所に無理やり家を建てた途端に、増水した川に流されてしまったなんてことはよくある話です。

それから不動産広告にもよく出てくる言葉で建ぺい率というのがあります。土地があって、そこに建物を建てる場合、土地を100%とした時にに対してどれくらいを建物に利用できるかという割合になります。土地があっても、全てを使って建物にすることができるわけではありません。もし土地が傾斜していたり、地盤が不安定な場合は、建ぺい率はどんどん下がりますし、地盤を整理するのに余計な費用がかかることもあります。一見すると大きな土地に見えても、建物を建てられる部分がほとんどないということもあり得るわけです。

行政的での住宅を建てるのに適した土地

また行政的な意味でも、住宅を建てるのに適した土地というのがあります。それぞれの地方自治体によって異なりますが、例えばどんなに土地が余っていても工業専用地域に住宅を建てることはできません。また第一種又は第二種中高層住居専用地域に指定されている場合、住宅を建てることは可能ですが、再開発に伴い今後周りに大きなマンションなどが建設される可能性があります。

良いなと思った土地が見つかったら、その地域の成り立ちや、ハザードマップを見て想定されるリスクを確認することが大事です。また、地域の不動産会社や行政に相談して、住宅を建てるのに適している場所かじっくり検討すると良いでしょう。

新築戸建ての土地探し誰に聞いたら良い?

土地や物件に関するアドバイスが必要なら、希望するエリアでサービスを展開している不動産会社に相談しましょう。不動産会社なら住宅に適した土地選びだけではなく、中古物件や建売住宅・分譲住宅の情報も手に入ります。資料を取り寄せて、予算感などを比べてみることができます。

またすでに住宅の建設を依頼する建築会社・工務店・ハウスメーカー(例えばヘーベルハウス・積水ハウス)などが決まっている場合は、そういった施工会社に土地探しを依頼することも可能です。施工会社にあらかじめどういった住宅が希望なのか伝えておけば、日当たりや道路に面しているかなど、建物に適した環境面も考慮して土地を探してくれます。

注文住宅を建てたい方向けのサイト「持ち家計画」なら、地域の工務店やハウスメーカーを一括で検索し、カタログ請求や相談・見学申し込みをおこなうことができます。まずは自分にあった工務店やハウスメーカーを探してみましょう。

注文住宅を建てるのに適した土地が見つかったら、購入もしくは借りる手続きに進みましょう。土地を購入して家を建てる場合が多いと思いますが、借地でも家を建てることは可能です。不動産会社などを通じて、土地の権利者から土地を購入・借用します。この時、土地の購入金額とその上に建てる建物の金額のおおよその予算を検討しておく必要があるでしょう。いくら気に入った土地があったとしても、土地にお金を使いすぎてしまっては、十分な建物が建てられなくなってしいます。

また土地購入した場合・土地を借りた場合は、いずれも土地の所有権を明確にするために登記が必要になります。登記の方法についてはステップ5 不動産登記を参照してください。

ステップ2 住宅のデザインを考える

住宅のデザインを考えるといっても、建築の知識がないまま家の設計はできません。設計のプロである建築士(一級建築士・二級建築士・木造建築士)と、自分の希望する家をどうやったら実現できるのか、よく相談する必要があるでしょう。

注文住宅には一般的にフルオーダー住宅と、セミオーダー住宅の2種類があります。セミオーダー住宅は、基本的な住宅の設計は建築会社にお任し、変更可能な箇所、例えば風呂場、洗面所、キッチン、トイレの設備や、外壁の色、壁紙の色などを自由に選ぶことができます。なのでセミオーダー住宅の場合、ほとんど建売住宅や分譲住宅と変わらず、建築会社の企画した住宅デザインになります。

フルオーダー住宅の場合は、一から住宅を設計することになります。建築資材から窓の種類、部屋の間取りなど全て建築上問題ない形であれば、自由にオーダーすることができます。ただし、その分建築士とのやりとりは多くなりますし、一般的な規格住宅と違い、建築時の時間やコストが増加する可能性があります。

例えば、フルオーダー住宅の場合、相談から契約まで1ヶ月〜2ヶ月の間やりとりが続くことがあります。そこからいよいよ着工となって、完成までは一般的に2ヶ月から3ヶ月程度かかることになります。土地探しで1ヶ月、建築のデザインで2ヶ月、建築で3ヶ月の場合、構想から完成まで半年以上かかることも珍しくありません。

気に入ったデザイン、予算に納得がいったら、建設会社と契約しいよいよ実際に家を建てるステップに進みます。

【この段階で注意すること】

住宅のデザインをする段階で、新居での生活に欠かせないガス、インターネット、テレビの配線周りについて確認しておきましょう。

🔥注文住宅でガスを利用するときに確認すること

ガスは都市ガスを利用するのか、プロパンガスを利用するのかで、必要な配管工事が異なります。また利用できるガス器具も都市ガスとプロパンガスで異なります。都市ガスが利用できるエリアは各ガス会社によって異なります。家の近くまでガス道管が来ていないと、都市ガスを家まで引き込むことができません。プロパンガスはガスボンベを販売店が各家庭まで運ぶ形式なので、都市ガスが供給されていないエリアでも利用することができます。そのかわり、ガスボンベを家の外の敷地内に配置する必要があるので、土地と家の中で配置を考える必要があります。

都市ガスの場合は地域の大手ガス会社と契約し、スマートメーターを設置し供給地点特定番号を発行してもらう必要があります。一度供給地点特定番号が発行されれば、大手ガス会社よりも安い新ガス会社に変更することも可能となります。

プロパンガス(LPガス)の場合は、施工会社や建築会社から地元のプロパンガス販売店を紹介してもらうことが多いでしょう。でも、プロパンガスの値段は販売店によって大きくことなり、不透明な料金体系になっているケースがあります。また施工会社や建築会社も紹介料をもらって、特定のプロパンガス販売店をオススメしている場合もあります。また、相談なしに特定のプロパンガス販売店と提携して器具の設置を進めてしまう施工会社や建築会社もあるので注意が必要です。一旦、工事を進めてしまうと、他の会社に切り替えたいと思っても、器具の撤去費用がかかったりと余計な出費が発生します。

どの販売店が本当に適正な価格のプロパンガスかどうかは、判断がつきにくい場合がありますよね。そうした場合は、まずはじっくりと確認する時間をとるため、施工会社にはプロパンガスの会社を自分で決める旨を伝えましょう。そして、下記の無料相談サービスを利用して、引越し先で利用できる適正な価格のプロパンガス会社を見つけましょう。

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 無料相談フォーム   0120-978-890
・対象: 持ち家戸建てにお住まいの方 ・注意事項
・電話受付: 月-金 午前7時-午後10時 / 土日祝 午前7時-午後8時 (年末年始を除く)

💻注文住宅でインターネットを利用するときに確認すること

新しい家で光回線インターネットを利用するには、光回線を家まで引き込む工事が必要になります。設計段階では家のどこに固定電話や回線を接続するモデムを配置するのか考えておきましょう。モデムから無線ルーターを利用してWIFIを飛ばしたい場合、ルーターが家の中心になるように配置できると、効率的に電波を家中に送ることができます。ただし、その他の家電や設備、家の材質によっても電波が干渉を受ける可能性もあるので、建築会社と相談しましょう。

なお、光回線の工事は住所登録が完了しないと各プロバイダーに申し込むことができません。住所登録はステップ3の家を建てるの上棟が完了し、玄関ができたあたりで登録が可能となります。

また、光回線はNTTの回線(フレッツ光)を利用している会社と、独自回線(auひかりNURO光)の会社があり、それぞれエリアが限られています。気に入った光回線が見つかったら、まずは回線が近くまで来ているか確認してみましょう。

📞注文住宅で固定電話を利用するときに確認すること

おすすめの方法は、光回線のひかり電話を利用することです。一番安いプランだと月々500円から利用できるので、手軽です。また光回線を引き込む工事だけで完了します。

もし光回線を利用できない場合は、NTTの固定電話に加入する必要があります。NTTの場合は施設負担金がかかるパターンと、施設負担金はかからないけど、毎月の基本料金が若干高めの2パターンがあります。また、NTTの固定電話の場合はアナログ回線になるので、アナログ回線を家の中に通す必要があります。

光回線を利用する場合、アナログ回線を利用する場合いずれの場合でも、施工前に電話を置く場所などを確認しながら配線について施工会社と確認する必要があります。

📺注文住宅でテレビを視聴するときに確認すること

新築戸建てでテレビを視聴する方法は①アンテナを設置する、②ケーブルテレビに加入する、③光回線を利用するの3つの方法があります。

おすすめの方法は、地上波デジタル方法やBS放送が見れるインターネット光回線を利用することでしょう。アンテナを利用すると、天候によって影響を受けたりすることがありますが、光回線の場合ならそういった心配はありません。また回線によっては、地上波デジタル放送やBSデジタル放送以外の、専門チャンネルやCSチャンネルを利用することもできます。

ただし、安定してテレビを見れる反面、アンテナを利用した場合に比べて月額の固定費がかかる点に注意が必要です。また光回線で地デジ見れるエリアは、利用する光回線によって異なります。エリア外の場合は、アンテナが別途必要になる場合があります。

光回線のエリア外の場合は、ケーブルテレビを利用するかアンテナを設置しアンテナ線を部屋の中に引き込む必要があります。施工会社と配線について事前に確認しましょう。

ステップ3 家を建てる

家を建てるのは施工会社です。もちろん建設を頼んだ施工主として、ちょくちょく顔を出して進捗具合を確認することもできます。施工主としてやるべきことは、近隣住民への挨拶や地鎮祭(希望があれば)などです。家を建てる時にには、資材を運ぶトラックが駐車したり、騒音が出たり、粉塵が周囲に飛ぶも可能性あります。施工会社とともに、着工前にご近所への挨拶を忘れず行うようにしましょう。

また希望があれば本格的な着工の前に、地鎮祭を行うことができます。地鎮祭とは敷地の守護神に工事の無事を祈る神道式の儀式です。建築予定の土地に、祭壇や神様へのお供えものを準備して、神社の神主さんに執り行ってもらいます。費用は4万〜5万円程度かかります。あくまでもオプションなので、絶対に行わないといけないことではありません。

工事に着工する

その後、いよいよ着工になります。一般的な住宅の場合はまずは住宅の土台となる基礎工事が行われます。コンクリートと鉄筋でしっかりと土台を作り上げます。その後水道管やなどの配管設備が設置されます。そして、配管の配置が整ったら、床板を設置します。床板の設置が終わったらいよいよ、棟上工事に入ります。棟上工事では、木材の骨組みを組んでいきます。ここまでくると家の大まかな形が見えてきます。

上棟し中間地点に到着

棟上工事が完了することを、上棟といいます。ここで希望があれば、上棟式を行うことができます。上棟式は施工主が、施工会社をねぎらう会のようなものです。施工主と施工会社の職人さんが気持ちを一つにして、その後の施工に取り組めるようにする場です。

上棟が終わると中に入って実際の間取りなどがわかりますので、施工主も現場に立ち合いながら、図面だけではな気づかなかった細かい部分のつめを行います。

その後、屋根の設置、外壁の設置、電気・給排水設備の配線・配管、断熱材の設置、床のフローリングや部屋の中の壁が設置されだいぶ家らしくなってきました。その後も、タイルや照明器具の取り付けなどが行われ、いよいよ完成となります。

ステップ4 家の引き渡し

家が完成すると、竣工の立ち合いというのを行います。施工責任者と一緒に建物の出来栄えを確認し、設備の取り扱い説明を受けます。もしその場で何かしらの不具合が見つかったら、直してもらいます。そして出来具合に納得がいけば、引渡しに移ります。

引き渡しでは、家の鍵の受け渡し、引き渡し書類一式、保証書の発行を行います。これで長かった家の建設が完了しました。

ステップ5 不動産登記

家は建て終わりましたが、やるべきことはまだあります。土地や建物は不動産登記を行う必要があります。土地は建物を建てる前に購入もしくは借用するので、その際に登記を行いましょう。また建物に関する登記も取得してから1ヶ月以内に手続きを行うという決まりがあります。もし1ヶ月をすぎてしまうと、10万円以下の過料が発生してしまいます。

不動産登記を行うことによって、土地や建物の権利を主張することができます。もちろん、権利があれば義務(税金)も発生します。土地や建物を所有することで、固定資産税が発生します。

不動産登記を申請する先は法務局です。法務局へ申請するには、自ら法務局に出向いて書類申請するか、書類の郵送、もしくはオンラインでも申請することができます。また、司法書士など資格を持った人に代理で申請してもらうことも可能です。

この後はいよいよ、今住んでいる家から新居への引越しになります。新築物件への引越しは、賃貸物件など他の人が既に利用した物件への引っ越しにと異なる点に注意が必要になります。詳しくは下記の記事から確認することができます。

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