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【引っ越し】敷金返金を左右する「原状回復」とは?:国土交通省ガイドライン

更新日
【引っ越し】敷金返金を左右する「原状回復」とは?:国土交通省ガイドライン
【引っ越し】敷金返金を左右する「原状回復」とは?:国土交通省ガイドライン

引越しで賃貸物件の解約の際、誰もが経験する「原状回復」問題。「原状回復」とは何か、きちんと理解していますか?「原状回復」の定義や負担の境界線を正確に知っておくことで、退去時の敷金返還トラブルも事前に防げます。ここでは、国土交通省のガイドラインに基づき「原状回復」についてわかりやすく解説します。


敷金返還を左右する「原状回復」とは?定義と基準

敷金返還を左右する「原状回復」とは?定義と基準

「原状回復」とは、元の状態に戻すという意味ですが、賃借人(入居人)が借りた当時の状態に戻すことではありません

入居中、アパートやマンション等の賃貸物件の設備にうっかりキズを付けてしまったり、故意または不注意により汚してしまった箇所を退去時に修繕(復旧)することをいいます。その際にかかる実費は、賃借人である入居者側の負担です。

しかし、普通に生活することによって生じた汚れや細かいキズ、経年劣化などは賃借人が負担する必要はありません

国土交通省が制定した《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》では、「原状回復」の定義および原状回復費用の負担基準を以下のように明文化しています。

「原状回復」の定義・原状回復費用の負担原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」であり 、その費用は賃借人が負担する。
ただし、いわゆる経年変化・通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる。

上記からも「原状回復」においては、賃貸物件の故意・過失による修繕は賃借人である入居者の負担であり、経年劣化・通常使用のやむ負えない消耗・劣化は賃貸人である貸主の負担であることがはっきりわかりますね。

建物の価値は、居住の有無にかかわらず時間経過とともに減少します。そのため、賃貸契約に定められた取り決めにしたがい、かつ「通常の使用」と見なされる使い方をしていれば、退去時には契約時に支払った敷金が全額返金されるというわけです。

とはいえ、どこまでが「通常の使用」と見なされ、どこからが入居者による過失や不注意として「原状回復」を請求されるのか、その境界線(ボーダーライン)がわからない、という方も多いのではないでしょうか。

実際に、この「原状回復」をめぐっては、賃貸人(大家/管理会社)と賃借人(入居者)の解釈の違いにより、退去時に敷金の返金等でトラブルになることが多々報告されています。

こういったトラブルを受けて、国土交通省により《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》が作られたわけですが、このガイドライン自体に強制力や拘束力はありません。しかし、「原状回復」の定義や負担の境界線について理解することで、無用なトラブルを未然に防くことができるでしょう。

以下では、上記ガイドラインに基づき「原状回復」について更に詳しく解説していきます。

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「原状回復」の境界線:どこからどこまで負担すべき?

国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》により、賃貸物件においては「通常の使用」で入居者側の故意・過失による修繕負担がなければ、退去時に入居者側に原状回復費用は発生しない(=敷金は全額返金)ということが明白になりました。

それでは、賃貸人(大家/管理会社)が負担する「通常の使用による損耗」と、賃借人(入居者)の負担となる「原状回復」の境界線は、どこにあるのでしょうか?

 

ここでも、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》が参考になります。「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、当ガイドラインでは具体的な事例を下図のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確化しています。

「原状回復」の境界線:国土交通省《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》損耗・毀損事例の区分
「原状回復」負担の境界線
区分 損耗・毀損の内容 負担
A 賃借人が通常の住み方・使い方をしていても、発生すると考えられるもの 賃貸人
B 賃借人の住み方・使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
(※明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの)
賃借人
A(+B) 基本的にはAだが、その後の手入れ等で賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの 賃借人
A(+G) 基本的にはAだが、建物価値を増大(グレードアップ)*させる要素が含まれているもの
(※古くなった設備を最新のものに取り替える等、建物の価値を増大させる修繕等)
賃借人

出典:国土交通省《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》損耗・毀損事例の区分

《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》では、上記のうち、BおよびA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしています。

また、BやA(+B)の場合でも、経年変化や通常損耗箇所については、賃借人はその分を賃料として支払っていると見なされるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるとの考え方が採用されています。

以下に、「原状回復」の場所ごとのチェックポイント・負担区分・内容・負担理由について、項目別に具体例を挙げて説明します。あくまで一般的な事例で絶対ではありませんが、「原状回復」の考え方を理解するための参考としてください。

「原状回復」の負担区分例の一覧

例①:床・畳・フローリング

  • 床・畳・フローリングは、入居期間中に特に劣化しやすい箇所。家具や家電を置いている部分がへこんだり、露出部分は時間とともに色褪せ等が生じる。
  • 明らかに居住中に付いたと思われる目立つキズやシミ等は、原状回復費用を請求される可能性大。
床・畳・フローリング
負担者 損耗の内容 理由
賃貸人
(貸主)
日焼けによる畳やフローリングの変色 日焼けは通常の生活で避けられないため
建物構造の欠陥により生じた雨漏りによる床の変色・色落ち 構造上の欠陥は管理者の責任であるため
(※賃借人が欠陥を発見したにもかかわらず賃貸人に通知しなかった場合を除く)
家具や家電の設置跡・へこみ 家具や家電を所有することは必然的であり、その設置によりへこみが生じるのは避けられないため
フローリングのワックスはがれ ワックスがけは通常の生活において必須とはいえないため
賃借人
(借主)
引っ越し作業で床に付いたひっかきキズ 賃借人の過失または注意を怠った結果と見なされる
窓を閉め忘れて雨が降りこんだことによる畳やフローリングの色落ち・変形 賃借人の不注意と見なされる
子供の落書きや、おもちゃで遊んでいる時に付いたキズ 賃借人の不注意と見なされる
除去できないシミやカビ 賃借人が日頃から手入れしていれば発生しなかったと見なされる

例②:壁・天井

  • 通常、壁にポスターやカレンダーを掛けるために画鋲・ピン等でクロスに穴を開けるの行為は許容。
  • 重い物を掛けるために釘やネジで穴を開ける行為は、下地ボード張替えのため原状回復費用を請求される可能性も。

     

  • 基本的な手入れをしていれば防げたと見なされる変色・汚れ・臭いの付着・腐食も賃借人の負担。
壁・天井
負担者 損耗の内容 理由
賃貸人
(貸主)
テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ テレビや冷蔵庫は必需品であり、その使用による電気ヤケも通常の使用と見なされる
壁の画鋲・ピン等の穴 壁にポスターやカレンダーを貼るのは通常の生活の範囲内と見なされる
壁に貼ったポスターや絵画の跡 壁に貼ったポスターや絵画の跡の変色は主に日焼け等の自然現象によるため
エアコン設置による壁のビス穴や跡 エアコンは必需品と見なされ、その設置により生じたビス穴等も通常の損耗と考えられる
クロスの変色 畳と同様、壁のクロスも日焼けによる変色は通常の損耗と見なされる
賃借人
(借主)
タバコのヤニ・臭い 全ての人が喫煙するわけではないため、タバコのヤニや臭いがクロスや天井に付着した場合は、通常の使用とは認められない
(※喫煙不可の物件の場合は契約違反)
台所の壁の油汚れ 使用後の手入れを怠ったためにススや油が付着した場合は、通常の損耗を超えると見なされる
壁のくぎ穴・ネジ穴 重量物をかけるために開けた穴は画鋲等に比べて深く範囲も広いため、通常の損耗を超えると見なされる
結露を放置したことによるカビ・シミ 結露は建物の構造上の問題に起因している場合もあるものの、賃貸人に通知せず、かつ手入れを怠ったためにカビやシミが生じた場合、通常の損耗を超えると見なされる
クーラーの水漏れによる壁の腐食 水漏れを放置したり手入れを怠ったことにより壁が腐食した場合、通常の損耗を超えると見なされる
壁の落書き 故意による毀損と見なされる

例③:建具(襖や柱)

  • 襖や障子は気づかないうちに破れてしまうこともあるが、基本的には故意または過失と見なされ原状回復費用が請求される。
  • 長年居住していた場合は、通常の使用による損耗といえなくもないため、管理会社に相談することを推奨。

     

建具(襖や柱)
負担者 損耗の内容 理由
賃貸人
(貸主)
網戸のたわみや日焼け 通常の使用による損耗と見なされる
地震によるガラスの破損 自然災害による損傷は賃借人に責任はないと見なされる
襖の日焼けによる変色 日焼けによる変色は通常の損耗と見なされる
賃借人
(借主)
襖の破れや落書き 故意または過失による損耗と見なされる
ペットによる柱や襖のキズ・臭い 住宅内でのペット飼育は一般的とは見なされないうえ、ペットのしつけや糞尿の後始末も賃借人に管理義務がある
(※賃貸物件でペットの飼育が禁止物件の場合は契約違反)

例④:設備

  • 賃貸物件に備え付けの換気扇やお風呂、洗面台、トイレ等の設備は、日頃から基本的な手入れをしておけば問題なし。
  • 手入れをしていなかったことによる劣化・汚損等は原状回復費用を請求される可能性大。

     

設備
負担者 損耗の内容 理由
賃貸人
(貸主)
設備機器の寿命による故障 経年劣化による自然損耗と見なされる
エアコン内部の汚れ 通常の生活においてエアコンの内部洗浄を必ず行うとはいえず、賃借人の管理の範囲を越えていると見なされる
賃借人
(借主)
ガスコンロ周り・換気扇等の油汚れやスス汚れ 通常の生活において清掃・手入れを怠った結果の汚損と見なされる場合が多い
風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等 通常の生活において清掃・手入れを怠った結果の汚損と見なされる場合が多い
鍵の紛失・破損 不注意による紛失、不適切な使用による破損は賃借人の責任とされる
戸建て賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 通常の生活において手入れを怠ったと見なされる場合が多い

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「原状回復」の負担割合と原状回復費用の目安

それでは、通常の使用を超えると見なされた場合、賃借人(入居者)は、どのくらい原状回復費用を負担する必要があるのでしょうか?

設備によっては自然損耗が生じると考えられるため、経過年数によって賃借人の負担割合が低くなります。以下の表の「経過年数の考慮」および「原状回復費用の目安」をご参考ください。

原状回復の負担割合・原状回復費用の目安
  負担単位 経過年数の考慮 原状回復費用の目安
原則1枚単位
(※裏返しか表替えかは毀損の程度による)
・畳表:消耗品として扱われるため経過年数は考慮しない
・畳床:入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、負担割合を算定
約7,000円~/1枚
フロア 毀損等が複数個所におよぶ場合は当該居室全体 入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、負担割合を算定 素材によって異なる
フローリング 原則㎡単位
(※毀損等が複数個所におよぶ場合は当該居室全体)
経過年数は考慮しない
※ただし、フローリング全体にわたる毀損により床全体を張替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定
・傷やシミ:約15,000円〜/1箇所
・大きめのシミ:約30,000円〜/1箇所
・フローリングの張り替え:約15,000円〜/1㎡
壁・天井 ・クロスは最低㎡単位
(※色・模様合わせを行う場合は当該面または居室全体)
・タバコのヤニや臭いの場合はクリーニングまたは張り替え
壁のクロスは入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、負担割合を算定 ・壁紙の張り替え:約1,500円〜/1㎡
・壁や天井の傷補修(下地補修なし):約15,000円〜/1箇所
・壁や天井の穴の補修(下地補修あり):約25,000円〜/1箇所
・下地ボード張り替え:約30,000円〜/1枚
建具 最低1枚単位 襖紙や障子紙は消耗品と見なされるため経過年数は考慮しない 襖の張り替え:約2,000円〜50,000円/1枚
(※品質・技術による)
最低1本単位 経過年数は考慮しない 種類・技術によって異なる
設備 ・設備機器は部分的補修または交換
・クリーニングは専門業者による部位別または全体クリーニング
設備機器は耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定

【主な設備の耐用年数】

・耐用年数5年:流し台
・耐用年数6年:冷房・暖房機器/冷蔵庫/ガス機器/インターホン
・耐用年数15年:給排水・衛生設備/金属製の器具・備品
・当該建物の耐用年数が適用されるもの:ユニットバス/浴槽/下駄箱
・コンロ周り・換気扇の油汚れ:約20,000円〜/1箇所 ・浴室のカビ取り:約15,000円〜/1式

※修繕費用は損傷の範囲や程度によって変動します。また、材料の取り寄せ等が必要な場合は別途料金がかかります。

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「原状回復」関連のトラブルを避けるには

ここまで「原状回復」の定義や、どこからどこまでが賃借人(入居者)の負担となるのかの境界線、そして「原状回復」の負担割合と原状回復費用の目安について解説してきました。

「原状回復」について理解を深めたところで、次に「原状回復」に関連するトラブルを避けるためには、どのような点に気をつければよいのか、賃借人が気をつけるべき点について確認しましょう。

 入居時に物件の状態を細かくチェック

「原状回復」をめぐるトラブルの大きな原因の1つに、設備の汚れやキズは誰の責任か?という問題があります。つまり、入居前から既にあったものか、それとも入居後に生じたものなのか不明な場合です。

退去時の立会い時に「このキズはもともとあって自分の過失ではない」と主張しても、根拠がないために認められず原状回復費用を請求されてしまう場合があります。

無用なトラブルを避けるためにも、入居前(引っ越し前)に物件の状態をチェックし、キズや汚れ・破損箇所を発見したら証拠として写真に残しておくことをおすすめします。

また、場所ごとに「原状回復確認リスト」を作成し、可能であれば管理会社の担当者や大家さんの立会いのもと、項目別に細かくチェックすると確実です。

 原状回復確認リスト

賃貸物件の損耗状態(キズ・シミ・破損・故障等)について、入居前に確認しておくべきチェック箇所を一覧にしました。

原状回復確認リスト
玄関・廊下
天井・壁・床/玄関ドア/鍵/チャイム/下駄箱/照明器具/郵便受け
台所・食堂・居間
天井・壁・床/流し台/戸棚類/換気扇/給湯機器/電気・ガスコンロ/照明器具/給排水設備
浴室
天井・壁・床/ドア/浴槽/シャワー/給排水設備/照明器具/換気扇/タオル掛け
洗面所
天井・壁・床/ドア/洗面台/洗濯機置き場/給排水設備/照明器具/タオル掛け
トイレ
天井・壁・床/ドア/便器/水栓タンク/照明器具/換気扇/タオル掛け/ペーパーホルダー
部屋
天井・壁・床/ドア・間仕切り/押入れ・天袋/外回り健具/照明器具
その他
エアコン/スイッチ・コンセント/バルコニー・ベランダ/物干し金具/テレビ・電話用端子

※参考:国土交通省「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」

大手の不動産会社等では、このような「原状回復確認リスト」を基に、入居前・退出時の物件状況の確認まで行うところも増えています。しかし、そうでない場合は、上記のチェックリストを参考に、物件の状態を細かくチェックし、損耗箇所があれば賃貸人(管理会社/大家)に連絡しておきましょう。

退去時のトラブルを避けるためには、入居前の物件の状態について、賃貸人・賃借人の双方であらかじめ情報共有をしておくことが重要です。

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 「賃貸借契約書」の内容を確認する

賃貸借契約書」は、賃貸物件に関する家賃やルールなどを記した契約書類です。不動産会社を通して賃貸契約を結ぶ場合、不動産会社が用意してくれます。

この「賃貸借契約書」に署名捺印することで、賃借人(入居者)は契約内容に完全合意したことになります。

 「賃貸借契約書」で重要な8つのチェックポイントを確認する

賃貸契約の解除(解約)時のトラブル防止のために「賃貸借契約書」で特にチェックしておくべき内容は、以下の3点です。

  1. 解約時の「原状回復」についての記載箇所
  2. 敷金の返金・清算についての記載箇所
  3. 特約事項

 

通常、原状回復費用が発生した場合は、敷金から差し引いた残りの金額が指定の銀行口座に振り込まれます。もともと敷金なしの「ゼロ物件」の場合は、実費精算となる可能性があります。

なお、賃貸人が「原状回復」について特別な条件を付ける場合は、賃借人に前もって説明する義務がありますが、契約書に「原状回復」に関する特約事項があるかどうか、自分でもよく確認しておきましょう。契約前であれば、必ず条件について納得したうえで合意することが大切です。

 原状回復でトラブルになりやすい「ルームクリーニング」費用

「原状回復」や敷金の返還において、よくトラブルのもとになるのが「ルームクリーニング」費用をどちらが負担するか、という点です。

原則として、賃借人(入居者)が退去時に物件を適切に清掃し、特に問題も見られない場合、ルームクリーニング費用を請求することは国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》に反します。

しかし、「賃貸借契約書」に特約事項として ”退去時の清掃費用は賃借人の負担” と記載されている場合もあり得ます。その際は、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》の以下の項目に反していないか確認してください。

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

上記のガイドラインに違反している場合は、賃貸人(管理会社/大家)に連絡を入れましょう。賃借人に明らかに不利となる特約事項は、賃借人がその内容を認識したうえで合意した場合を除き、有効とは見なされません。

いずれの場合も、トラブルを未然に防ぐためには「賃貸借契約書」の内容を事前によく確認し、入居前の物件状況もリスト化して細かくチェックしておくことが大切です。

退去前のエチケット:退去時には適切な清掃を! 退去時に、借りた物件の掃除機がけや拭き掃除をすることは入居者の義務ではありません。ただし、ゴミや埃、すぐに落とせる汚れ等をキレイにしてから退去するのはエチケットの一つです。
また、普段から手入れしていれば残らないはずのコンロ周りの油汚れ、風呂場やトイレの汚れ・水垢等は「自然の変化」とは見なされず、戻ってくる敷金が減額する原因にもなりかねません。
そのため、引っ越しが決まった時点から計画的に掃除を進め、生活している間にたまった汚れ等はできるだけ取っておきましょう。

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敷金の返還額・原状回復費用に納得できない場合は?

もし、退去時に敷金の返還額に納得できない場合は、どうしたらよいのでしょう?

「原状回復」の負担区分や負担の割合等を考慮しても返金額に納得がいかない場合、まずは賃貸人(管理会社/大家)に見積もりを出してもらうことをおすすめします。

見積もり内容を確認しても納得がいかなければ、こちらの考えを説明し、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》を参考に、内容や請求額を見直してもらえないか交渉してみましょう。

見直しを断られた場合は、消費者センター等に相談してみることをおすすめします。相談は電話等で無料で応じてくれます。賃貸契約の書類を用意しておくと、より具体的なアドバイスがもらえるでしょう。

もし、納得できる回答が得られなければ、少額訴訟制度(60万円以下の金銭の支払いを求める手続き)を利用して民事調停を申し立てることもできます。所定の用紙と申立手数料(※請求金額10万円あたり1,000円)で簡易裁判所に申し込みが可能です。調停では裁判官や専門の職員が間に入り、解決策を提示してくれます。

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「原状回復」に関するよくある質問

「原状回復」に関するよくある質問にお答えします。

 

Q1.「賃貸借契約書」に賃借人が不利になる特約の記載があるけど、これは有効?

賃借人に明らかに不利となる特約事項は、賃借人がその内容を認識したうえで合意した場合を除き、有効とはいえません。

 

Q2. 契約書に「賃借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない」という記述があるけど、内装を全て新しくする費用を負担しないといけないの?

賃借人が契約に定められた使用方法で使用していたのであれば、借りていた部屋をそのまま返せばよいとされています。時間の経過と共に古びたり損耗したものは、特約事項に記載がない限り、賃借人が修繕費用を負担する必要はありません。

Q3. 敷金は何の目的に使われるの?

敷金は賃借人が家賃を支払わなかったり、過失や不注意により設備に損傷を与えた場合の損害を担保する目的で預けられます。したがって、賃貸人側にそのような損害が生じていなければ退去時に全額返還されることになっています。

Q4. 退去にあたり、大家さんから襖や障子、畳表を張り替えるように言われた。「賃貸借契約書」に特に記載はないけど、これは入居者の負担?

襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものであれば、賃借人が負担をする義務はありません。

Q5. 国土交通省ガイドラインによる「原状回復」の定義にある「善管注意義務」とは?

社会通念上要求される程度の注意を払う義務のことです。民法400条に基づき、建物の賃借人には日頃から気をつけて使用すること、また通常の清掃を行う義務があります。

Q6. 原状回復費の負担金額について大家さんと折り合いがつかず敷金が返還されない。解決するにはどうしたらいい?

民事訴訟である少額訴訟制度(60万円以下の金銭の支払いを求める手続き)を利用することができます。原則として、1回の審理で決着がつくほか、申立手数料も請求金額10万円あたり1,000円と少ない費用で済みます。

Q7. 原状回復工事を賃借人自らが行う、または賃借人の指定した業者に行わせることは可能?

契約書の「原状回復」に関する事項に規定がなければ理論上は可能です。ただし、通常は賃貸人側が原状回復工事を行い、敷金をもって工事費用を清算します。いずれにしても、まずは賃貸人に相談して許可を取ることが重要です。

また、原状回復工事を賃借人側が行い、結果として想定と異なる内装になった等の問題が起きた場合には、賃貸人から工事のやり直し費用を求められる等のトラブルに発展しかねない点も考慮に入れた方がいいでしょう。

Q8. 賃貸物件の明け渡し後、原状回復費用の明細が送られてこない。明細の請求は可能?

賃貸人には原状回復費用の説明義務があります。そのため、賃借人は原状回復費用の内容や内訳の明細を請求できます。

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【まとめ】原状回復はここを押さえればOK!

「原状回復」とは、賃貸物件を借りた当時の状態に戻すことではありません。入居中、賃借人(入居者)の過失や不注意によって生じた損害を賠償することを指します。

賃貸物件の入居者として不利益を被ったり、退去時にトラブルにならないためにも、次の点に気をつけましょう。

  • 入居前 ⇒ 「賃貸借契約書」の内容・物件の損耗状態を事前にしっかりチェックする。
  • 入居中 ⇒ 定期的に清掃や手入れを行い、設備に欠陥があれば通知する。
  • 退去時 ⇒ 「原状回復」の負担区分について賃貸人(管理会社/大家)とよく確認し、話し合う。

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