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【引っ越し】賃貸契約書とは?確認すべきチェックポイント8点を徹底解説!

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【引っ越し】賃貸契約書とは?確認すべきチェックポイント8点を徹底解説!
【引っ越し】賃貸契約書とは?確認すべきチェックポイント8点を徹底解説!

アパートやマンションなど、賃貸物件を借りる際に必ず目を通す「賃貸借契約書」。ここでは、「賃貸借契約書」の中で特に見落としてはいけない重要なチェックポイント8点について詳しくご紹介します。


「賃貸借契約書」とは?「重要事項説明書」との相違点

「賃貸借契約書」とは、入居する賃貸物件に関し、賃貸人(貸主)と賃借人(借主)の間で交わされる紙面の契約書類のことです。

正式には「賃貸住宅標準契約書」という名称で、主に以下のような項目が明記されています。

  • 「賃貸借契約書」の主な記載内容
  • 賃貸物件の建物の名称・所在地・種類・築年数
  • 建物の構造・床面積・間取り・設備・付属施設等
  • 契約期間
  • 賃料・共益費・その他の料金(敷金・礼金等)
  • 支払い方法・支払い期限
  • 賃貸人(貸主)及び管理業者の氏名・連絡先
  • 賃借人(借主)及び同居人の氏名・連絡先
  • 連帯保証人の氏名・連絡先・保証極度額
  • 契約条件の詳細(禁止事項特約事項含む)

※出典:国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

原則として、建物の不動産会社(管理会社)が「賃貸借契約書」を2通用意し、賃借人が内容に同意のうえ、契約締結日までに双方が署名捺印することで有効になります。契約においては最も有効な書類です。

契約締結後は、賃借人と管理会社の双方が「賃貸借契約書」を保管し、何かトラブル等があった際は記載の条件に沿って問題解決が図られます。

なお、「賃貸借契約書」に署名捺印すると内容に完全合意したことになり、後から内容に不満を感じても一切受け付けられません。そのため、署名捺印の前に中身をしっかりと確認しておくことが重要です。

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「重要事項説明書」とは?契約書と何が違う?

不動産会社を通して賃貸物件を検討する際、本契約(「賃貸借契約書」の締結)に進む前に行われるのが重要事項説明です。

まず、賃貸物件の契約の際、不動産会社は「賃貸借契約書」の締結前に、対象となる物件の特に重要な項目(物件内容・契約条件・注意点等)に関して、賃借人(入居予定者)に説明をする義務があります。

「賃貸借契約書」も「重要事項説明書」も、賃貸物件の内容や契約条件が記載されている点は同じですが、「重要事項説明書」には、賃借人が賃貸借契約を締結する上でのリスクや留意点についても明記されているのが特徴です。

ただし、契約で効力をもつのは、あくまで「賃貸借契約書」のみであり、「重要事項説明書」に署名捺印したからといって契約成立とはなりません。

この重要事項説明を書面にしたものが「重要事項説明書」です。この説明書に書かれていることに同意して初めて、賃貸借契約に進むことができます。

  • 「重要事項説明書」の主な記載内容
  • 宅地建物取引業者(不動産)の商号・所在地・免許証番号・代表者情報
  • 説明をする宅地建物取引主任者の氏名・登録番号・連絡先等
  • 賃貸物件の建物の名称・所在地・種類・築年数
  • 建物の構造・床面積・間取り・設備・付属施設等
  • 建物の設備の整備の状況
  • 賃借人(借主)の氏名・住所・連絡先
  • 登記記録に記録された事項等
  • 建物の防災地域/ハザードマップ
  • 法令に基づく制限の概要
  • 電気・ガス・水道の供給施設/排水施設の整備状況
  • アスベストの使用に関する調査結果
  • 耐震診断に関する事項
  • 契約期間に関する事項
  • 賃料・共益費・その他の料金(敷金・礼金・火災保険等)
  • 更新に関する事項(更新時期・更新料・更新条件等)
  • 支払い方法・支払い期限
  • 契約の解除・解約に関する事項
  • 損害賠償/敷金に関する事項
  • 特約事項・特記事項

※参考:ReDocS「居住用 建物賃貸借重要事項説明書」

上記のように、「賃貸借契約書」に比べると「重要事項説明書」の内容の方が、項目が細かく分かれていることがわかります。

通常、重要事項説明では宅地建物取引士が一項目ずつ口頭で説明してくれますが、疑問点・不明な点や気になることはすべて必ず質問し、理解しておきましょう。

もし、「重要事項説明書」の内容が思っているのと違う、または納得がいかないという場合は、すぐに賃貸借契約に進まず、本当に契約するかどうか検討し直すことをおすすめします。

なお、重要事項説明は、仲介業者である不動産会社に義務付けられているもので、賃貸物件の持ち主(賃貸人)が不動産会社と同一であれば重要事項説明の義務は生じません。

その場合は、最初から賃貸借契約に進みます。

 賃貸物件を契約する流れ

  1. 《借主》→ 希望の物件に入居を申し込む
  2. 《不動産会社》→ 借主の審査を行う
  3. 《不動産会社》→ 借主に該当物件の重要事項説明
  4. 《借主》→ 「重要事項説明書」を確認のうえ署名捺印
  5. 《不動産会社》→ 「賃貸借契約書」を用意
  6. 《借主》→ 「賃貸借契約書」を確認のうえ署名捺印
  7. 賃貸契約成立

 

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「賃貸借契約書」を確認しておかないとトラブルを招く恐れも

「賃貸借契約書」に署名捺印をする前に内容をしっかり確認しておかないと、入居後や解約・退去時に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになるかもしれません。

以下のようなトラブルが発生したり、金銭的にも損をしたりする場合もあるため、契約書の流し読み等にくれぐれも注意しましょう。

 家賃以外にも思わぬ出費が発生

賃貸物件を探していると「ここは他より家賃が安くてお得だな」という物件に出合うことがあります。しかし、家賃以外にも毎月支払う共益費や駐車場代など定額で出ていく費用も忘れてはいけません。

また、「賃貸借契約書」をよく確認しないと敷金やクリーニング代で初期費用がかなり高くなることも。

契約後の請求書で驚かないよう、家賃だけでなく月額料金の総額と、契約時に支払わなければならない初期費用の総額をきちんと見積もっておきましょう。

制限・禁止行為が課せられている

賃貸物件には、物件によって利用条件が決められていますが、様々な制限があるのにもかかわらず、知らないままトラブルに発展してしまうケースも見られます。

たとえば、ペットの飼育禁止や、共有スペースに物を置かない、無断で他の家族や友人と同居してはいけないなど。

これらの制限は「賃貸借契約書」に記載があるためチェックしておき、気になるところは不動産会社や大家さんに直接相談するといいでしょう。場合によっては条件を緩めてくれることもあります。

 設備修理費が自己負担の可能性も

賃貸アパート等に備え付けの設備は、故障の際は管理会社や大家さんに連絡をすれば無料で修理してもらえると思っていませんか?

基本的には、賃貸人(貸主)である大家さんが修理費用を負担しますが、無料で修理してもらえるのはあくまでも「賃貸借契約書」の設備欄に記載がある設備に限ります(※入居者による故意や過失の場合を除く)。

「賃貸借契約書」に記載がない設備に関しては、過去の居住者が残していった可能性もあり、故障した場合の修理代は入居者の自己負担となります。

また、不動産会社や管理会社によっては、修理費用の負担割合が時間経過とともに変わる場合も。

賃貸物件を内見(内部見学)する際に、備え付けの設備が「賃貸借契約書」に記載のあるものか1点ずつチェックしておくと安心です。

 短期解約時の違約金

アパート・マンション等の賃貸物件の契約を一定期間内に解約すると、期間によっては違約金を請求されることがあります。これは、「敷金・礼金ゼロ」等の物件で比較的見られるケースです。

そのような事態を避ける為にも、「賃貸借契約書」の契約の解除(解約)の条件に関する項目および特約事項を必ずチェックすることが大切です。

たとえば「6ヵ月または12ヵ月未満で契約を解除すると違約金として1ヵ月分の家賃を支払う」等の記載がないか、しっかり確認しておきましょう。

 退去時に敷金が返金されない

敷金は、賃借人(入居者)が、賃貸物件を借りている間、賃貸人(大家)に預けておく保証金のことです。家や部屋の退去時、この預けていた敷金は全額返ってくると思いこんでいる方はいませんか?

原則として、借りた物件に問題が全くなければ敷金は全額返金されるはずですが、実際には一部または全く返還されないケースも多々発生しているのが現実です。

なぜなら、賃貸人(大家)の判断により敷金を退去時に発生する費用に充てられてしまう場合があるためです。

また、敷金については「賃貸借契約書」に特約事項が記載されているケースもあります。例えば、退去後のハウスクリーニング代の負担が賃借人(借主)になっていないか等、敷金の返金について特約事項がないかチェックしましょう。

返ってくる敷金を次の引っ越し費用に充てようと思っていたのに戻ってこなかった!と困らないよう、「賃貸借契約書」の敷金に関する項目・特約事項を事前にしっかり読み込んでおくことが大切です。

民法改正による【敷金の返還義務】の明確化2020年4月1日付で、賃貸契約関連を含む民法の一部が改正されました。これにより、大家や管理会社には敷金の返還義務があることが明確化され、「賃貸借契約書」に記載がある正当な理由を除いて、敷金を返還することが義務づけられました。
法律による敷金の返還義務の明確化は、賃借人(借主)の権利を守る点で明るい一歩といえるでしょう。

 敷金の返金でトラブルの原因となる【原状回復】について詳しく見る

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「賃貸借契約書」のチェックポイント8つ

上記のようなトラブルに遭わないためにも、必ず確認しておくべき「賃貸借契約書」のチェックポイントを8つ解説します。

 

「賃貸借契約書」に署名捺印する前に、以下の重要な項目についてよく確認し、納得したうえで契約に進みましょう。

  1. 契約期間と更新の有無
  2. 家賃・家賃以外にかかる費用
  3. 敷金と原状回復の条件
  4. 支払期日と支払い方法
  5. 契約更新料の有無
  6. 禁止事項
  7. 特約事項
  8. 解約の通告期間

①契約期間と更新の有無

賃貸の契約期間および期間満了後に契約が更新されるかどうかを確認します。一般的な契約は「契約期間2年」で一般借家契約です。

契約更新の有無については、「契約の種類」を確認することでわかります。

  • 一般借家契約(普通借家契約)・・・契約期間満了後、特に問題がなければ契約が更新される
  • 定期借家契約・・・契約期間の満了後に退去の必要。ただし、貸主と借主が合意すれば再契約が可能

②家賃・家賃以外にかかる費用

物件探しの際に表示されている金額は純粋な家賃のみで、実際の支払い額とは異なることが多々あります。

正確な金額を知るために、賃貸借契約書の「賃料等」に記載されている項目に必ず目を通しましょう。

  • 賃貸借契約書の「賃料等」の項目例
  • 家賃(※毎月発生)
  • 管理費/共益費(※毎月発生)
  • 駐車場代(※毎月発生)
  • 保険料
  • 敷金
  • 礼金
  • 鍵交換代
  • クリーニング代
  • 賃貸保証料
  • 町費・自治会費(※加入は任意)

上記のように、毎月決まって支払う料金と、敷金・礼金など契約締結時にのみ発生する料金があることを頭に入れておきましょう。

③敷金と原状回復の条件

最近は「敷金なし」のゼロ物件など敷金自体を不要とする物件も増えていますが、一般的には、家賃の1~2ヵ月分を敷金として請求する賃貸物件が大半です。

まず、敷金の有無を確認し、敷金が発生する場合は退去時にいくら返還されるのかも必ずチェックしましょう。

そもそも、敷金には賃貸契約の担保の意味合いがあり、家賃の滞納時や退去時の原状回復費用を差し引いた金額が戻ってきます。家賃滞納も原状回復費用も発生しない場合は、退去時に全額返還される決まりになっています。

なお、敷金不要の物件の場合、退去時に原状回復費用を実費で請求されることがあります。この点もしっかり確認しておきましょう。

敷金の「償却」に注意! 「賃貸借契約書」に【解約時償却〇ヵ月】等と記載されている場合は、解約時の返金額が少なくなることにご注意ください。「償却」とは理由を問わず返金しないという意味になります。
たとえば【敷金2ヵ月分のうち償却1ヵ月】という記載であれば、残り1ヵ月分から原状回復費用を差し引いた金額しか戻ってきません。細かい点まで注意して契約書に目を通しましょう。

 敷金の返金でトラブルの原因となる【原状回復】について詳しく見る

④支払期日と支払い方法

家賃滞納等の問題を起こさないためにも、月々の家賃・共益費等は毎月何日までに支払うのか、どのような方法で支払うべきか、支払期日と支払い方法についてもきちんと確認しておきましょう。

支払い忘れがない金融機関からの口座振替(自動引き落とし)、または銀行振込が一般的な支払い方法として挙げられます。

なお、不動産会社によっては、支払期日を借主(入居者)の都合に合わせて調整してくれることもあります。月々のやりくりが心配な場合は、支払期日を給料日後の日付に変更可能かどうか相談してみるとよいでしょう。

⑤契約更新料の有無

賃貸物件では、2年の契約更新ごとに更新料が発生することがあります。更新料は家賃1ヵ月分が一般的ですが、中には更新料不要の物件も少なくありません。

主に関東(首都圏)の物件では契約更新料が発生することが一般的で、それ以外の地域では更新料不要の物件が多いようです。

家賃1ヵ月分となると契約更新料は大きな出費です。契約更新料の有無と支払い金額についても「賃貸借契約書」で確認し、考慮に入れておきましょう。

⑥禁止事項

賃貸物件で行ってはいけない禁止事項も必ず確認しておく必要があります。一般的に、ペットの飼育や楽器の演奏など、近隣住民の迷惑になる行為が禁止されている場合が多いです。

また通常、友人・知人・問わず他人に部屋を貸す「又貸し」や、無断で事務所やショップとして使用するのも禁止行為にあたります。

禁止事項を破ると住居から強制退去させられるリスクもあるため、契約書に記載のルールは必ず守りましょう。

ペットを飼うなら「ペット可」の物件を探そう犬や猫を飼いたい場合は、最初から「ペット可」となっている賃貸物件を探しましょう。
ペット不可の物件にて、無断でペット飼育をしていることが明るみに出ると、多額の修繕費や損害金を請求される場合もあります。
なお、犬猫以外の小型ペットに関しては、前もって不動産会社に相談することをおすすめします。

⑦特約事項

「特約」とは、一般的な決まり事以外の特別なルールのことです。特約事項によっては借主(入居者)に不利になることもあるため、必ずチェックしておきましょう。

たとえば、通常は貸主(大家)側の負担とされる経年劣化による壁紙の張替えやハウスクリーニング代を全額借主の負担としていたり、中には、敷金の一部を返還しないと記載されているケースもあります。

解約の際に「知らなかった」と後悔しないよう、特約事項についてもしっかり内容を読み込んでおきましょう。

⑧解約の通告期間

賃貸物件から引っ越すことになったら、決められた期日までに契約解約(退去)の旨を通告する必要があります。そのため、解約の通告期間を前もって頭に入れておくことが大切です。

通常は、引っ越し予定日の最低1ヵ月前までに通知するのが一般的ですが、貸主(大家)によっては2ヵ月前に通知するよう定めていることもあります。

トラブルなくスムーズに予定日に解約するためにも、「賃貸借契約書」で解約の通告期間を確認し、不動産や管理会社には十分余裕をもって伝えるようにしましょう。

短期での契約解除時は「短期契約違約金」に注意! 契約期間内に短期間で物件を解約する場合、賃貸物件によっては違約金がかかることがあります。これは特に「敷金・礼金なし」のいわゆる「ゼロゼロ物件」に多くみられる条件なので注意しましょう。
なお、「短期契約違約金」は家賃1ヵ月分が一般的ですが、期間によって家賃2ヵ月分とするところもあります。入居後にやっぱり引っ越したい、と思った時に「短期契約違約金」がネックとなり、すぐに引っ越しできないことも起こり得ます。
「短期契約違約金」の有無や支払い条件については、「賃貸借契約書」の特約事項に記載されていますので事前によく確認しましょう。

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「賃貸借契約書」に関するよくある質問

「賃貸借契約書」に関するよくある質問についてお答えします。

よくある質問一覧:賃貸借契約書
質問1:「賃貸借契約書」を紛失した場合はどうすればいい?
回答1

退去時に「賃貸借契約書」の返却を求められることはないため、紛失したとしてもすぐに焦る必要はありません。

ただし「賃貸借契約書」を紛失すると、大家さんや管理会社との間にトラブルが発生した際、契約内容が確認できないことにより不利益を被る恐れがあります。

そのため、不動産会社に連絡して「賃貸借契約書」のコピーをもらえないか尋ねましょう。不動産会社には「賃貸借契約書」を最低5年間は保管する義務があります。大抵の場合、事情を説明すればコピーを発行してくれます。

質問2:「賃貸借契約書」は、いつもらえる?
回答2

「賃貸借契約書」がもらえる時期は特に決まっていません。入居前にもらえることもあれば、入居後に渡されることもあり得ます。

「賃貸借契約書」には、借主や連帯保証人、大家さんや仲介する不動産会社など、全ての署名捺印が揃っていなければなりません。そのため、どこかで手続きが遅れるとそれだけ作成も遅くなります。

もし、入居したのにいつまで経っても「賃貸借契約書」がもらえないという場合は、早めに仲介した不動産会社に問い合わせましょう。

質問3:賃貸借契約をする前に申込金を支払った場合、契約は成立する?
回答3

不動産会社によっては、該当物件を優先的に契約できるとして、申込金を請求することがあります。とはいえ、申込金を支払っても契約が成立したことにはなりません。

契約が正式に成立するのは、あくまで「賃貸借契約書」に署名捺印してからになります。

また、申込金は一時的に預けるだけの料金なので、当然、返還の義務があります。申込金を不動産会社に預ける際には必ず、預かり証の受領についても確認しましょう。

なお、不動産会社は、この申込金を仲介業務に関連した経費に充てることはできません。仲介手数料や物件案内の手数料等に申込金を充足することはできないため、必ず返還してもらいましょう。

【まとめ】署名捺印の前に必ず「賃貸借契約書」をチェック!

「賃貸借契約書」は、アパートやマンション等の賃貸物件を貸す側(賃貸人/貸主)と借りる側(賃借人/借主)の間での合意事項を明確にする書類です。

署名捺印によって内容に完全合意したこととなり、自分にとって不利に思える決まりに後から気づいても取り返しがききません。

そのため、まずは上記で述べた8つの重要なチェックポイントをしっかり確認し、納得のうえ署名捺印するようにしましょう。

なお、本契約の前には「重要事項説明書」もよく読み込んで、契約内容や賃貸条件をよく理解したうえで「賃貸借契約書」の締結に移ることもお忘れなく!