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賃貸住宅・退去時にはどの程度掃除をするべき?原状回復と敷金返還ポイント

賃貸住宅・退去時にはどの程度掃除をするべき?原状回復と敷金返還ポイント
賃貸住宅・退去時にはどの程度掃除をするべき?原状回復と敷金返還ポイント

賃貸住宅から引っ越す時には、どの程度掃除をして退去するべきでしょうか? しっかり掃除すれば敷金はより多く戻ってくるのでしょうか? 退去する入居者に義務づけられている原状回復の考え方や敷金をより多く返還してもらうためのポイント、返還額に納得できない時の対策についてご説明します。

退去時の掃除は必須?

そもそも賃貸住宅から退去する時に、掃除は必ずしなくてはいけないのでしょうか。

結論からいえば、退去時に掃除機をかける、拭き掃除をしておくなどは、必ずしなければいけないわけではありません。また、きれいに掃除をして退去すれば、敷金の多くが戻ってくるとも言い切れません。入居者が退去すると、管理会社が専門業者にハウスクリーニングを頼むことも多いので、それほど神経質になる必要はないと言えます。ごみなどを残さずに退去するのは、次の入居者に気持ちよく住んでもらうためのエチケットと考えましょう。

しかし、掃除が必須ではないと言っても、賃貸住宅は、前の入居者が退去したら次の入居者に入ってもらわなければなりません。そのためには、前の入居者が付けてしまった部屋の傷、汚れなどを修復(原状回復)する必要があります。

私たちが入居前に支払う敷金は、退去の際に原状回復の義務を課し、その費用を保証するためのお金です。賃貸契約を結ぶと、入居前に家賃1ヵ月分程度の金額で支払いを求められます。敷金は退去後に戻ってきますが、管理会社の方で原状回復を行う必要があった場合、それにかかった費用が差し引かれた金額が戻ってきます。

したがって、敷金を多く返してもらいたいと思ったら、できる限り自力で原状回復を行った上で退去する必要があると言えます。

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敷金返還を左右する「原状回復」とは

敷金は、入居者の責任で部屋に付いた傷や汚れを管理会社が修繕するために使われます。それでも、きれいに使ってきたはずなのに敷金の半分も戻ってこなかった、追加の請求をされたという経験をもつ方も多いと思います。では、原状回復とはどこまでを指すのでしょうか。

原状回復とは元の状態に戻すという意味ですが、内装を一新して入居直後の状態に戻すことではありません。国土交通省が出した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは入居者がわざとにしろ、うっかりにしろ、通常の使用を超えた使い方で付けた傷や汚れを復旧することとされています。つまり、住宅を普通に使っていれば、そのまま退去しても敷金全額が返ってくることになっています。

ここでいう「通常の使用を超えた使い方」とは、壁にドリルで穴を開ける、子どもの落書きなどわざと建物を破損するケースや、飲食物などをうっかりこぼしてしまった、日ごろから十分手入れをしていなかったことなどを言います。そうした使い方で残った壁の傷、台所の油汚れ、結露による壁のカビやしみなどは、入居者が修復費用を負担することになります。

一方、入居から時間がたてば、普通に生活していても壁紙や畳が日焼けで変色したり、家具を置いた床に痕が残ったりと住宅は自然に変化していきます。このような自然な汚れや傷(経年変化)は貸手側の負担で修繕するものとされ、敷金から差し引かれる原状回復には含まれません。

ただし、入居者は原則として賃貸契約の記載に基づいた原状回復をして退去しなければならないことになっています。場合によっては、契約中の賃貸契約が示す原状回復が、上記のガイドラインの内容と異なることもあるかもしれません。この点は基本的に契約締結時に確認すべきことなのですが、退去のタイミングになって、不明瞭な点や、納得いかない点に気づいた場合は、上記のガイドラインを参考に管理会社に相談してみることをおすすめします。

原状回復:入居者と貸手側の負担区分の例
  入居者負担 貸手側負担
  • 結露などを放置したことによるカビやしみ、腐蝕
  • 下地ボードの張り替えが必要になるくぎ、ネジの穴
  • 日焼けなどによるクロスの自然な変色
  • 画びょうやピンなどの穴
  • 不注意によるフローリングの汚れ、色落ち
  • 家具による床やカーペットのへこみ
浴室
  • 手入れを怠ったことによる浴槽の水垢、カビの除去
  • 古くなった浴槽、給湯器の交換
キッチン
  • 日ごろの手入れ不足で残ったガスコンロや換気扇の油汚れ
  • 通常の使用で付いたテレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ(電気ヤケ)

参考:東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

しみ、汚れはできるだけ落として

自分の不注意で付けてしまったしみや、日ごろの手入れ不足による汚れでも、きれいに落ちれば、より多くの敷金が返ってくる可能性があります。退去前にまとめてやることはできませんから、引っ越しが決まったら計画的に掃除を進めていきましょう。掃除機や拭き掃除に加え、専用の道具や洗剤なども使って、生活している間にたまった汚れをできるだけ落とすようにしましょう。

日ごろは掃除することの少ない部屋の隅々や壁、天井などを、洗剤を使って雑巾で丁寧に拭きます。台所のレンジ周りや換気扇などのしつこい油汚れなども、専用の洗剤などできれいに拭き取っておきます。

風呂場のカビや水垢はスポンジや専用の洗剤で洗い落とし、蛇口などの細かい部分は古い歯ブラシなどを使うと、さびや水垢がきれいに取れます。トイレは便器のほか、貯水タンクの中に付いた水垢をきれいにし、床や壁などもウェットシートなどで磨いておきます。

入居前に住宅をチェック

それでも、戻ってきた敷金が予想以上に少ない、高額の修繕費を請求されたというケースもあります。一般に壁や床などの傷跡、ペットによる汚れ、壁に染みついたタバコの脂などは請求額が高額になりがちです。自分が入居する前から汚れていた、経年変化なのに修繕費を敷金から差し引かれた、高額の請求をされた時はどうしたらいいでしょうか。

こうしたトラブルを避けるには、入居する前に住宅の状態をよく確認しておくことが重要です。傷や汚れ、すでに破損している箇所はないかをチェックし、家主や管理会社の担当者にも確認してもらいます。すぐに対応できない時は写真に撮っておくと、「自分が入居した時点ですでにあった」ことを裏付ける材料になります。また、敷金の返還条件などについて賃貸契約に不利な内容が含まれていないか、担当者の説明に納得したうえで契約を交わすようにしましょう。

敷金の返還額に納得できない。どうする?

退去の際に敷金の返還額に納得できない時は、貸手側に見積もりを出してもらい、内容を確認します。

見積もり内容に納得がいかなければ、こちらの考えを説明し、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、内容や請求額を見直してもらえないか交渉してみましょう。見直しを断られた場合は、消費者センターなどに相談してみます。相談は電話などで無料で応じてくれます。賃貸契約の書類などを用意しておくと、より具体的なアドバイスをもらえます。

納得できる回答が得られなければ、民事調停を申し立てることもできます。所定の用紙と手数料500~1000円程度で簡易裁判所に申し込みます。調停では裁判官や専門の職員が間に入り、解決策を示してくれます。

まとめ

賃貸住宅から退去する入居者には原状回復の義務が課されています。しかし、これは壁に穴を開けた、ジュースをこぼしてしみが残ったなど、あくまで入居者の責任で住宅に付いた傷や汚れを修復するものです。日焼けによる畳の変色など、普通に生活していて自然に生じた変化は貸手側の負担になります。

退去時に掃除機をかける、拭き掃除をするのは義務ではありませんが、ごみなどを残さずに退去するのはエチケットの一つです。また、ふだんから手入れしていれば残らないはずのコンロ周りの油汚れ、風呂場やトイレの汚れや水垢などは「自然の変化」とはみなされず、戻ってくる敷金が減額する原因にもなりかねません。引っ越しが決まった時点から計画的に掃除を進め、生活している間にたまった汚れを取っておきましょう。

敷金の返還額や請求額に疑問があれば、家主や管理会社から見積もりを取り寄せ、見直しを交渉してみます。応じてもらえなければ、消費者生活センターなどに相談したり、民事調停を申し立てたりすることができます。

こうしたトラブルを避けるためには、入居時から賃貸契約に不利な内容がないか、住宅に傷や汚れ、破損などがないかなどをチェックしておくことが重要です。

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