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お引っ越し - 「原状回復」とは?【国土交通省のガイドライン】

お引っ越し - 「原状回復」とは?【国土交通省のガイドライン】

引越しする時に必ず直面する「原状回復」とは何のことでしょうか?大家さんや管理会社とトラブルが起きるのを避けるため、原状回復について知識を得ておきましょう。ここでは、国土交通省のガイドラインに基づいて原状回復を分かりやすく解説します。


原状回復って何のこと?

原状回復とは、賃貸アパートの設備にキズを付けてしまったり、注意不足により汚してしまった箇所を退去時に修繕することです。その際にかかる実費は入居者の負担となります。

しかし、普通に生活することによって生じた汚れや細かいキズ、経年劣化などは賃借人が負担する必要はありません。

建物の価値は、居住の有無に関わらず時間経過とともに減少します。そのため、賃貸契約に定められた取り決めにしたがい、かつ一般的に通常の使用とみなされる使い方をしていれば、賃借人が原状回復費を負担しなくていいわけです。

つまり原状回復とは入居時の状態に戻すことではなく、明らかに入居者の責任とみなされる損害の賠償といえるでしょう。

国土交通省のガイドラインによる原状回復の定義“賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること”

とはいえ、どこまでが通常の使用の範ちゅうで、どこからが過失や注意不足とみなされるのかボーダーライン※が分からない人も少なくありません。実際に、賃貸人(大家さんや管理会社)と賃借人の間で考え方が異なるために、退去時にトラブルになることも。

※原状回復のボーダーラインについては、記事後半で具体例を紹介します。

そこで、国土交通省が用意した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が助けになります。当ガイドラインに強制力や拘束力はありません。あくまで妥当と考えられる基準をとりまとめたものですが、参考にすることでトラブルを未然に防げます。

ここから、上記ガイドラインに基づいて原状回復を詳しく解説していきます。

原状回復に関連したトラブルを避けるには

原状回復に関するトラブルを避けるために、以下の点に気を付けましょう。

入居時に物件の状態をチェックしておく

原状回復をめぐるトラブルの大きな原因の1つは、設備の汚れやキズが入居前にあったのか、それとも入居後に生じたものなのか不明ということです。

退去時の立会い時に「このキズはもともとあって自分の過失ではない」と主張しても、根拠がないため認められず原状回復時を請求される場合もあります。

不要なトラブルを避けるためにも、入居する前(引っ越し前)に物件の状態をチェックして、キズや汚れ・破損箇所を発見したら写真に撮っておきましょう。可能であれば、大家さんや管理会社の担当者立会いのもとでチェックするのが最善です。

原状回復確認リスト

入居前に損耗(キズ・シミ・破損・故障等)を確認しておくべき箇所を一覧にしました。もしどこかの箇所で損耗を見つけたら、賃貸人に連絡しておきましょう。

玄関・廊下

  • 天井・壁・床
  • 玄関ドア
  • チャイム
  • 下駄箱
  • 照明器具
  • 玄関受け

 

台所・食堂・居間

  • 天井・壁・床
  • 流し台
  • 戸棚
  • 換気扇
  • 給湯機器
  • 電気・ガスコンロ
  • 照明器具
  • 給排水設備

 

浴室

  • 天井・壁・床
  • ドア
  • 浴槽
  • シャワー
  • 給排水設備
  • 照明器具
  • 換気扇
  • タオル掛け

 

洗面所

  • 天井・壁・床
  • ドア
  • 洗面台
  • 洗濯機置き場
  • 給排水設備
  • 照明器具
  • タオル掛け

 

トイレ

  • 天井・壁・床
  • ドア
  • 便器
  • 水栓タンク
  • ペーパーホルダー
  • 照明器具
  • 換気扇

 

部屋

  • 天井・壁・床
  • 間仕切り
  • 押し入れ
  • 照明器具

 

その他

  • エアコン
  • スイッチ・コンセント
  • バルコニー
  • 物干し金具
  • テレビ・電話端子

 

賃貸借契約書の内容を確認する

賃貸借契約書は、賃貸物件に関する家賃やルールなどを記した書類です。不動産会社を通して賃貸契約を結ぶ場合、不動産会社が用意します。契約書に署名捺印することで、内容に完全合意したことになります。

賃貸借契約書の内容で特に確認しておくべきなのは以下の事項です。

  • 解約時の原状回復について
  • 敷金の清算について
  • 特約事項

通常、原状回復費が発生すると敷金から差し引かれ、残りの金額が銀行口座に振り込まれます。敷金ゼロの物件だった場合、実費精算になる可能性があります。いずれにせよよく読んで理解しておきましょう。

それに加えて賃貸借契約書の特約事項に、原状回復に関する記載があるか確認します。とはいえ、賃貸人が原状回復について特別な条件を付けるのであれば、賃借人に前もって説明する必要があります。納得したうえで合意するようにしましょう。

原状回復ボーダーラインの具体例

賃貸人が負担する「通常の使用による損耗」と、賃借人の負担となる「原状回復」のボーダーラインはどこにあるのでしょうか?

以下に具体例をいくつか取り上げますが、あくまで一般的な事例であり絶対ではありません。原状回復の考え方を理解するための参考にしてください。

※賃貸人とは大家や管理会社のこと、賃借人とは賃貸物件の入居者のことです。

床・畳・フローリング

床やフローリングは、居住している間に特に劣化しやすい箇所といえます。タタミも、家具を置いている部分は青いままで、露出部分は時間とともに色あせてしまうもの。

とはいえ、明らかに居住中に付いたと思われる目立つキズやシミは、原状回復費を請求される可能性があります。

損耗の負担者 損耗の内容 理由
賃貸人 日照りによる畳やフローリングの変色 日照りは通常の生活で避けられないため
建物構造の欠陥により生じた雨漏りによる床の変色・色落ち 構造上の欠陥は管理者の責任であるため(賃借人が欠陥を発見したにもかかわらず賃貸人に通知しなかった場合を除く)
家具や家電の設置跡・へこみ 家具や家電を所有することは必然的であり、その設置によりへこみが生じるのは避けられないため
フローリングのワックスが落ちた ワックスがけは通常の生活において必須とはいえないため
賃借人 引っ越し作業で床に付いたひっかきキズ 賃借人の過失または注意を怠った結果とみなされる
窓を閉め忘れて雨が降りこんだことによる畳やフローリングの色落ち・変形 賃借人の不注意とみなされる
子供の落書き、おもちゃで遊んでいる時に付いたキズ 賃借人の不注意とみなされる
除去できないシミやカビ 賃借人が日頃から手入れしていれば発生しなかったとみなされる

壁・天井

通常、壁にポスターやカレンダーを掛けるため画びょうやピンでクロスに穴を開けるのは許容されます。しかし、重い物を掛けるために釘やネジで穴を開けると、下地ボード張替えのため原状回復費を請求される場合があるため注意が必要です。

また、基本的な手入れをしていれば防げたとみなされる変色・汚れ・臭いの付着・腐食も賃借人の負担となります。

損耗の負担者 損耗の内容 理由
賃貸人 テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ テレビや冷蔵庫は必需品であり、その使用による電気ヤケも通常の使用とみなされる
壁の画びょう・ピン等の穴 壁にポスターやカレンダーを貼るのは通常の生活の範ちゅうとみなされる
壁に貼ったポスターや絵画の跡 壁に貼ったポスターや絵画の跡の変色は主に日照りなど自然現象によるため
エアコン設置による壁のビス穴や跡 エアコンは必需品とみなされ、その設置により生じたビス穴等も通常の損耗と考えられる
クロスの変色 畳と同じく壁のクロスも日照りによる変色は通常の損耗とみなされる
賃借人 タバコのヤニ・臭い 全ての人が喫煙するわけではないため、タバコのヤニや臭いがクロスや天井に付着した場合は、通常の使用とは認められない。また、喫煙が禁じられている物件の場合は契約違反となる。
台所の壁の油汚れ 使用後の手入れを怠ったためススや油が付着した場合は、通常の損耗を超えるとみなされる
壁のくぎ穴・ネジ穴 重量物をかけるために開けた穴は画びょう等に比べて深く範囲も広いため、通常の損耗を超えるとみなされる
結露を放置したことによるカビ・シミ 結露は建物の構造上の問題に起因している場合もあるものの、賃貸人に通知せず、かつ手入れを怠ったためにカビやシミが生じた場合、通常の損耗を超えるとみなされる
クーラーの水漏れによる壁の腐食 水漏れを放置したり手入れを怠ったことにより壁が腐食した場合、通常の損耗を超えるとみなされる
壁の落書き 故意による毀損とみなされる

建具(襖や柱)

襖や障子が破れてしまうことがあるかもしれませんが、基本的には故意または過失とみなされ原状回復費を請求されます。

ただし長年居住していた場合は、通常の使用による損耗といえなくもないため、管理会社に相談してみるといいでしょう。

損耗の負担者 損耗の内容 理由
賃貸人 網戸のたわみや日焼け 通常の使用による損耗とみなされる
地震によるガラスの破損 自然災害による損傷は賃借人に責任はないとみなされる
襖の日焼けによる変色 日照りによる変色は通常の損耗とみなされる
賃借人 襖の破れや落書き 故意または過失による損耗とみなされる
ペットによる柱や襖のキズ・臭い 住宅内でのペット飼育は一般的とはみなされないうえ、ペットのしつけや糞尿の後始末も賃借人に管理義務がある。また、賃貸物件でペットの飼育が禁じられている場合は契約違反となる

設備

賃貸物件に備え付けの換気扇やお風呂、トイレや洗面台といった設備は、日頃から基本的な手入れをしておけば問題ありません。

しかし、手入れをしていなかったことによる損耗は原状回復費を請求される場合が多いようです。

損耗の負担者 損耗の内容 理由
賃貸人 設備機器の寿命による故障 経年劣化による自然損耗とみなされる
エアコン内部の汚れ 通常の生活においてエアコンの内部洗浄を必ず行うとはいえず、賃借人の管理の範囲を越えているとみなされる
賃借人 ガスコンロ周り・換気扇等の油汚れやスス 通常の生活において清掃・手入れを怠った結果の汚損とみなされる場合が多い
風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等 通常の生活において清掃・手入れを怠った結果の汚損とみなされる場合が多い
鍵の紛失・破損 不注意による紛失、不適切な使用による破損は賃借人の責任とされる
戸建て賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 通常の生活において手入れを怠ったとみなされる場合が多い

原状回復の負担割合

通常の使用を超えるとみなされた場合、賃借人はどの程度原状回復費用を負担しないといけないのでしょうか?

設備によっては自然損耗が生じると考えられるため、経過年数によって賃借人の負担割合が低くなります。下記の表の「経過年数の考慮」を参考にしてください。

賃借人の原状回復の負担割合
  負担単位 経過年数の考慮
原則1枚単位(裏返しか表替えかは毀損の程度による) 畳表:消耗品として扱われるため経過年数は考慮しない
畳床:入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定して、負担割合を算定する
フロア 毀損等が複数個所におよぶ場合は当該居室全体 入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定して、負担割合を算定する
フローリング 原則㎡単位(毀損等が複数個所におよぶ場合は当該居室全体) 経過年数は考慮しない。ただしフローリング全体にわたる毀損により床全体を張替えた場合、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定して、負担割合を算定する
壁・天井 ・クロスは最低㎡単位(色・模様合わせを行う場合は当該面または居室全体)
・タバコのヤニや臭いの場合はクリーニングまたは張替え
壁のクロスは入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定して、負担割合を算定する
建具 最低1枚単位 襖紙や障子紙は消耗品とみなされるため経過年数は考慮しない
最低1本単位 経過年数は考慮しない
設備 ・設備機器は部分的補修または交換
・クリーニングは専門業者による部位ごともしくは全体のクリーニング
設備機器は耐用年数※経過時点で残存価値1円となるような直線を想定して、負担割合を算定する
【主な設備の耐用年数】
耐用年数5年:流し台
耐用年数6年:冷房・暖房機器/冷蔵庫/ガス機器/インターホン
耐用年数15年:給排水・衛生設備/金属製の器具・備品
当該建物の耐用年数が適用されるもの:ユニットバス/浴槽/下駄箱

原状回復のQ&A

原状回復について気になる疑問に分かりやすく答えます。

Q:賃貸借契約書に賃借人が不利になる特約の記載があるけど有効なの?
A:賃借人に明らかに不利となる特約は、賃借人がその内容を認識したうえで合意したのでなければ、有効とはいえないとされています。

Q:契約書に「賃借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない」という記述があるけど、内装をすべて新しくする費用を負担しないといけないの?
A:賃借人が契約に定められた使用方法で使用していたのであれば、借りていた部屋をそのまま返せばよいとされています。時間の経過と共に古びたり損耗したものは、特約に記載がない限り賃借人が修繕費用を負担する必要はありません。

Q:敷金は何の目的に使われるの?
A:敷金は賃借人が家賃を支払わなかったり、過失や不注意により設備に損傷を与えた場合の損害を担保する目的で預けられます。したがって、賃貸人側にそのような損害が生じていなければ退去時に全額返還されることになります。

Q:退去にあたって、大家さんから襖や障子、畳表を張り替えるようにいわれた。賃貸借契約書に特に記載はないけど、これは負担しないといけないの?
A:襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものであれば、賃借人が張り替える必要はありません。

Q:国土交通省ガイドラインによる原状回復の定義の中で「善管注意義務」とは何?
A:社会通念上要求される程度の注意を払う義務のことです。民法400条に基づき、建物の賃借人には日頃から気を付けて使用すること、また通常の清掃を行う義務があります。

Q:原状回復費の負担金額について大家さんと折り合いがつかず敷金が返還されない。解決するにはどうしたらいい?
A:民事訴訟である少額訴訟制度(60万円以下の金銭の支払いを求める手続き)を利用することができます。原則として1回の審理で決着がつくほか、申立手数料も請求金額10万円あたり1,000円と少ない費用で済みます。

Q:原状回復工事を賃借人自ら行う、または賃借人の指定した業者に行わせることは可能?
A:契約書の原状回復に関する事項に規定がなければ可能と考えられます。ただし一般的なのは、賃貸人側で原状回復工事を行ったうえで、敷金をもって清算することです。

Q:賃貸物件の明け渡し後、原状回復費用の明細が送られてこない。明細の請求は可能?
A:賃貸人には原状回復費用の説明義務があります。そのため、原状回復費用の内容や内訳の明細を請求することができます。

まとめ:原状回復はここを押さえておけばOK

原状回復とは、賃貸物件を借りた当時の状態に戻すことではありません。明らかに賃借人の過失や不注意によって生じた損害を賠償することが原状回復とされています。

賃貸アパートの入居者として損をしないために、次の点に気を付けておきましょう。
入居前 ⇒ 賃貸借契約書の内容を確認する、物件の損耗状態をしっかりチェックする
入居中 ⇒ 定期的に清掃や手入れを行い、設備に欠陥があれば通知する
退去時 ⇒ 原状回復について大家・管理会社とよく話し合う

更新日