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お引っ越し - 賃貸契約書の確認方法・チェックポイント

お引っ越し - 賃貸契約書の確認方法・チェックポイント

アパートやマンションなど、賃貸物件を借りる際に必ず発行される賃貸借契約書。ここでは、賃貸借契約書の中で見落とせない大事なチェックポイント8つを紹介します。


賃貸借契約書とは?

賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)とは、入居する貸アパート・貸マンションに関して家賃やルールなどを書面にしたものです。

基本的には、建物の管理会社(不動産会社)が賃貸借契約書を用意し、借主が内容に同意のうえ署名捺印することで有効になります。

賃貸借契約書に署名捺印すると内容に完全合意したことになり、後で内容に不満を感じたとしても受け付けられません。ですので、署名捺印する前に中身をしっかり確認しておくのが大事といえます。

重要事項説明書とは異なる

不動産会社を通して賃貸物件を検討する際、本契約に進む前にまず重要事項説明が行われます。これは入居予定者に対して、最初に契約条件に関する特に重要なルールを説明するものです。

重要事項説明書に書かれていることに同意して初めて、賃貸借契約に進めることになります。重要事項説明書の内容は、宅地建物取引士が1つずつ口頭で説明してくれるので、分からないことや気になることは聞いて理解するようにしましょう。

もし重要事項説明書の内容が思っているのと違う、または納得がいかない場合は賃貸借契約に進まないほうがいいかもしれません。

ちなみに重要事項説明は、仲介業者である不動産会社に義務付けられているものです。賃貸物件の持ち主が不動産会社なのであれば重要事項説明の義務はなく、最初から賃貸借契約に進みます。

賃貸物件を契約する流れ

  1. 《借主》希望の物件に入居を申し込む
  2. 《不動産会社》借主の審査をする
  3. 《不動産会社》該当物件の重要事項説明をする
  4. 《借主》重要事項説明書を確認のうえ署名捺印する
  5. 《不動産会社》賃貸借契約書を用意する
  6. 《借主》賃貸借契約書を確認のうえ署名捺印する
  7. 契約が成立

 

賃貸借契約書を確認しないとどんなトラブルがあるかも?

賃貸借契約書に署名捺印する前に内容をしっかり確認しておかないと、以下のようなトラブルが生じるかもしれません。

退去時に敷金が思ったほど返ってこない

敷金は全額返ってくると思い込んでいたところ、退去時に敷金の一部しか返還されない場合があります。なぜなら、敷金は退去時に発生する費用に充てられる可能性があるからです。

返ってくる敷金を次の引越し費用に充てようと思っていたのに、当てが外れて困ってしまう事態にならないよう、賃貸借契約書の敷金の項目をしっかり読んでおきましょう。

また、特約事項に敷金に関わる記載がないかも確認することをおすすめします。

民法改正により敷金の返還義務が明確化された2020年4月1日付で、賃貸契約関連を含む民法の一部が改正されました。大家や管理会社には敷金返還義務があることが明確化され、賃貸借契約書に記載がある正当な理由を除いて、敷金を返還しないといけなくなりました。借りる人の権利を守る点で明るい進展といえます。

家賃以外の費用が思った以上にかかる

賃貸物件を探していると「ここは他より家賃が安くてお得だな」と思うことがありますよね。でも家賃以外の費用、たとえば共益費や駐車場代だけで1万円以上かかったり、敷金やクリーニング代で初期費用がかなり高くなることも。

ですので月額料金の総額と、最初にかかる初期費用総額を賃貸借契約書を見て頭に入れておきましょう。

設備の修理が自己負担になる可能性

アパートに備え付けてある設備だから、故障したら修理してもらえると思いますよね?たしかに、基本的には大家さんが修理費用を負担しますが、それも賃貸借契約書の設備欄に記載がある設備に限ります。

賃貸借契約書に記載がない設備は以前の居住者が残していった可能性があり、故障しても修理代は自己負担となります。また不動産会社によっては、修理費用の負担割合が時間経過と共に変わる場合も。

賃貸物件を内見(内部見学)する際に、備え付けの設備が賃貸借契約書に記載があるか1つずつチェックすると確実です。

短期解約に違約金が発生する

賃貸アパート契約を一定期間内に解約すると、稀ではありますが違約金を請求されることがあります。これは、敷金礼金ゼロの物件で比較的見られます。

そのような事態を避ける為にも、賃貸借契約書の特約事項をしっかり確認しておきましょう。たとえば「6ヵ月や12ヵ月未満で契約を解除すると違約金として1ヵ月分の家賃を支払わないといけない」などの特約がないか確認します。

いろいろな制限が課せられている

賃貸物件の使用条件として様々な制限があるのに、気づかずに制限を越えてしまいトラブルになる場合もあります。たとえばペット飼育禁止や、共有スペースに物を置けない、無断で他の家族や友人と同居してはいけない等です。

これらの制限は賃貸借契約書に必ず記載があるのでチェックしておき、気になるところは大家さんや不動産会社に相談するといいでしょう。場合によっては条件を緩めてくれることもありますよ。

賃貸借契約書のチェックポイント8つ

賃貸借契約書に署名捺印する前に、大事なポイントを必ずチェックしておきましょう。

  1. 契約期間と更新の有無
  2. 家賃等の料金
  3. 敷金と原状回復の取り決め
  4. 支払期日と支払方法
  5. 契約更新料の有無
  6. 禁止事項
  7. 特約事項
  8. 解約の通告期間

①契約期間と更新の有無

賃貸の契約期間および期間満了後に契約が更新されるかどうかを確認します。一般的な契約は契約期間2年で、一般借家契約となります。

契約更新の有無については、契約の種類を確認することで判明します。
一般借家契約(普通借家契約)・・・契約期間満了後、特に問題がなければ契約が更新される
定期借家契約・・・契約期間が満了すると退去しなければいけない。ただし貸主と借主が合意すれば再契約が可能

②家賃等の料金

物件探しの際に表に出ている金額は純粋な家賃だけで、実際の支払額と異なることも。

正確な金額を知るために、賃貸借契約書に記載されている「家賃等」の項目を必ず確認しましょう。毎月支払う料金と、契約締結時にのみ発生する料金があります。

賃貸借契約書の「家賃等」の項目
・家賃※毎月発生
・管理費(共益費)※毎月発生
・駐車料※毎月発生
・保険料
・町費
・鍵交換
・敷金
・礼金
・クリーニング費
・賃貸保証料

③敷金と原状回復の取り決め

最近は敷金が不要な物件も増えていますが、中には家賃1~3ヵ月分の敷金がかかる場合も。敷金の有無と、敷金があるなら退去時に返還されるのかどうかは必ずチェックしましょう。

そもそも敷金には賃貸契約の担保の意味合いがあり、家賃の滞納時や退去時の原状回復費用に充てられることが大半です。家賃滞納も原状回復費用も発生しなければ、退去時に全額返還される決まりになっています。

なお敷金不要の物件の場合、退去時に原状回復費用を実費で請求されることがあります。この点もしっかり確認しておきましょう。

原状回復とは?建物・設備の損耗や損傷を復旧することを原状回復といいます。借りた人の故意・過失および適切な管理を怠ったことによる原状回復費用は請求されますが、経年劣化や通常の使用によって生じた損耗、震災などによる設備の被害は借りた人が負担する必要はありません。

④支払期日と支払方法

月々の家賃等は毎月何日までに支払うのか、支払い方法は何なのかを確認します。自動引き落としか振込みが一般的な方法です。

不動産会社によっては、支払期日を借主の都合に合わせて調整してくれることもあります。給料日の後に支払えるかどうか相談してみるといいでしょう。

⑤契約更新料の有無

地域によっては、2年の契約更新ごとに更新料が発生することがあります。更新料は家賃1ヵ月分が一般的となっています。とはいえ、更新料が必要ない物件も少なくありません。

一般的には、関東圏の物件では契約更新料がかかり、それ以外の地域では無いほうが多いようです。

契約更新料はそれなりに痛い出費になってしまうので、あるのか無いのか、あるとすれば幾らなのか、賃貸借契約書を前もって確認しておくことをおすすめします。

⑥禁止事項

賃貸物件で行ってはいけない禁止事項も確認しておきます。たとえばペットの飼育や楽器の大音量の演奏など、近隣住民の迷惑になる行為が禁止される場合が多いといえます。

また、友人や知人に部屋を貸す「又貸し」や、無断で事務所やお店として使用するのも禁止となります。禁止を破ると住居から強制退去させられるリスクもあるため、決まりごとは守るようにしましょう。

ペットを飼うならペット可物件を探そう犬や猫を飼いたい場合は、最初から「ペット可」となっている賃貸物件を探しましょう。ペット不可の物件にて、無断でペット飼育をしていることが明るみに出ると、多額の修繕費や損害金を請求される場合もあります。なお犬猫以外の小型ペットに関しては、前もって不動産会社に相談することをおすすめします。

⑦特約事項

特約とは、一般的な決まり事以外の特別なルールのことです。特約事項によっては借りた人に不利になることもあるため、必ずチェックしておきましょう。

たとえば、経年劣化による壁紙の張替えやハウスクリーニング代を全額借主の負担としていたり、敷金の一部を返還しないと記載されている場合も。後で「こんなはずじゃなかった」とならないよう、しっかり確認するようにしましょう。

⑧解約の通告期間

賃貸物件から引っ越すことになったら、契約解約の旨を期日までに通告しないといけません。そのため、解約の通告期間を前もって頭に入れておく必要があります。

引越し予定日の最低1ヵ月前までに通知するのが一般的ですが、貸主によっては2ヵ月前に通知するよう定めていることも。貸主に不要な迷惑をかけないためにも、十分余裕をもって伝えるようにしましょう。

賃貸借契約書についてQ&A

賃貸借契約書に関する疑問や気になることを解消します。

賃貸借契約書を紛失したらどうすればいいの?

退去時に賃貸借契約書の返却を求められることはないので、紛失したとしても焦る必要はありません。賃貸借契約書を紛失して困るのは、内容を確認できないため大家さんや管理会社との間にトラブルが発生し得ることです。

そのため不動産会社に連絡して、賃貸借契約書のコピーをもらえないか尋ねましょう。不動産会社には、賃貸借契約書を最低5年間は保管する義務があります。大抵の場合、事情を説明すればコピーを発行してくれますよ。

賃貸借契約書はいつもらえる?

賃貸借契約書がもらえる時期は特に決まっていません。入居前にもらえることもあれば、入居してしばらく後にもらうこともあり得ます。

賃貸借契約書の作成には、借主や連帯保証人、大家さんや仲介する不動産会社など、全ての署名捺印が揃う必要があります。そのため、どこかの手続きが遅れるとそれだけ作成も遅くなります。

もし入居したのにいつまでも賃貸借契約書がもらえないという場合は、仲介した不動産会社に問い合わせてみましょう。

賃貸借契約する前に申込金を支払ったら契約は成立する?

不動産会社によっては、該当物件を優先的に契約できるとして、申込金を請求されることがあります。とはいえ、申込金を支払っても契約が成立したことにはなりません。契約が正式に成立するのは、あくまで賃貸借契約書に署名捺印してからです。

また、申込金は一時的に預けるだけの料金なので、当然返還されなければいけません。申込金を不動産会社に預ける際には必ず、預かり証を受け取れることを確認しましょう。

なお不動産会社は、この申込金を仲介業務に関連した経費に充てることはできません。仲介手数料や物件案内の手数料などに申込金を充足することはできないので、必ず返還してもらいましょう。

まとめ:署名捺印する前に賃貸借契約書をチェックしよう

賃貸契約書は、アパートを貸す側と借りる側の間で合意事項を明確にする書類です。署名捺印すると内容に完全合意したことになり、自分にとって不利に思える決まりに後から気づいても取り戻しが利きません。

ですので、まずは上記の8つのチェックポイントをしっかり確認して、納得のうえで署名捺印するようにしましょう。

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